Застройщики Челябинской области назвали главные риски при возведении жилья

О влиянии на рынок высокой ключевой ставки

Высокая ключевая ставка, которая сейчас сохраняется на уровне 21%, делает ипотеку дорогой. Банки предлагают рыночную ипотеку под высокие проценты от 25% годовых. Поэтому многие предпочитают не покупать жильё, а накапливать деньги на вкладах. Кроме того, перестала действовать льготная ипотека. Всё это отразилось на строительной отрасли.

— Из-за чего сейчас ничего не строится? Не потому, что нет денег, а потому что все деньги сложены под высокие проценты. Это одна из причин, — рассказал на круглом столе в «КП-Челябинск» генеральный директор ГК «Доступное жильё» Андрей Яцун. — Когда люди начнут забирать деньги из банков, тогда, наверное, опять начнётся рост. Все будут думать, куда вкладывать. В России менталитет у людей такой, что надо жить не в съёмной квартире, а, чтобы была своя квартира или дом, свой уголок. Поэтому люди опять начнут вкладывать в жильё, в землю и начнётся очередной рост.

Фото: Егор Ивлев / «КП-Челябинск»

Эту проблему компания, которая занимается строительством индивидуального жилья, планируют решать за счёт внедрения эскроу-счетов, а также аренды с правом выкупа дома. Последний инструмент можно использовать только на уже построенных и сданных объектах.

— На индивидуальном жилье это помогает. Другое дело, что это небольшой срок, поэтому ежемесячный платёж высокий, и это отпугивает людей, — отметил Андрей Яцун.

Директор департамента девелопмента компании «Эльтаун Девелопмент» Дмитрий Мочалов отметил, что с начала 2025 года в Челябинской области повысилась активность в строительстве.

— На строительных площадках девелоперы не останавливают стройки. Они продолжают реализовывать свои проекты, более того, начинают новые. И мы тоже не исключение. На нас тоже повлияла ситуация с отменой льготной ипотеки. Мы стараемся пока строить на собственные средства, к счастью, хватает. И пытаемся предлагать нашим покупателям индивидуальные варианты решения с покупкой жилья. Также используем семейную ипотеку очень активно. То есть большинство наших сделок происходят по семейной ипотеке, — рассказал он.

Также компания использует такой инструмент, как трейд-ин. При такой сделке имеющееся жильё обменивается на квартиру в строящемся доме. Стоимость прежней квартиры принимается в зачёт приобретения новой, а разницу покупатель доплачивает самостоятельно.

О новых застройщиках

Интерес к Челябинску стали проявлять и крупные компании из других регионов. Например, в этом году в столицу Южного Урала зашёл застройщик из Самары — холдинг «Глобал Вижн». Он займётся реновацией территории бывших военных городков в Советском районе.

Как рассказал директор по продукту холдинга Максим Томашевич, появление застройщика в Челябинске — это не импульсивное решение. Они долго выбирали регион, куда целенаправленно хотели зайти, и столица Южного Урала им интересна.

— Проводилась аналитика, мы смотрели потенциал покупательской способности. В Челябинске достаточно сильно развита обеспеченность людей рабочими местами, что в долгосрочной перспективе говорит об их платёжеспособности. В данном случае для нас это был такой маркер того, что в этот регион стоит заходить, — отметил он.

При этом представитель холдинга «Глобал Вижн» согласился, что темпы строительства замедлились и застройщики сейчас занимают выжидательную позицию.

— Из каждого утюга, и в том числе от Министерства строительства, мы слышим о том, что надо затягивать пояса, помощи не будет, всё на своих силах. Поэтому двигаемся дальше, выживут сильнейшие. Не очень оптимистично звучит. Это надо рассматривать как вызов, потому что любой кризис это с одной стороны — сложности, с другой — это возможность, которую можно использовать для того, чтобы развиться и сделать шаг вперёд, — считает он.

О семейной ипотеке и рассрочке от застройщиков

«Семейная ипотека» в 2025 году стала основным драйвером на рынке ипотечного кредитования. По словам управляющей челябинским отделением «Абсолют Банка» Юлии Ниловой, в их финансовой организации 95–98% сделок проходит именно по этой программе. Она позволяет приобрести недвижимость в ипотеку со ставкой 5,7–6% годовых. Воспользоваться ей могут семьи с детьми до семи лет. Высокие ставки привели также к снижению спроса на недвижимость на вторичном рынке. При этом взять ипотеку могут только клиенты со средним доходом от 70 тысяч до 110 тысяч рублей. И банки очень строго отслеживают этот критерий.

Среди новых инструментов застройщики предлагают покупку квартиры в рассрочку. Юлия Нилова считает, что это интересный продукт, но важно оценивать риски. Например, если покупатель при оформлении рассрочки рассчитывает через какой-то время реализовать старую недвижимость и этими деньгами рассчитаться за покупку новой квартиры, он должен оценивать существующую ситуацию на вторичном рынке.

— Чтобы клиент не попал в такую не очень хорошую ситуацию, мы предлагаем воспользоваться «Семейной ипотекой» либо, если молодая семья сейчас ожидает малыша, она может воспользоваться рассрочкой, а после рождения ребёнка мы этот кредитный договор переоформим уже в «Семейную ипотеку», — отметила Юлия Нилова.

Руководитель отдела продаж АН «Этажи» (Челябинск) Алексей Зверев рассказал, что в настоящий момент агентства недвижимости переориентировались не на продажу жилья, а на продажу финансовых инструментов, с помощью которых клиент может купить недвижимость с минимальными затратами. Таким инструментом чаще всего является «Семейная ипотека».

— От 70 до 90% сделок, проведённых агентством, идут с «Семейной ипотекой». Этот механизм у нас очень распространён. Также мы работаем с челябинскими застройщиками по рассрочке, — добавил он.

Эксперт по недвижимости АН «Этажи» Анна Богдановская указала на рост отказов при оформлении ипотеки.

— Если в прошлом году можно было спокойно получать одобрение, и мы все выходили на сделки, то сейчас с этим есть сложности. Есть сложности с одобрением, есть сложности с первоначальным взносом, очень много отказов, но тем не менее всё прекрасно продаётся и клиентов много. Не скажу, что какое-то затишье, даже наоборот, — отметила она.

О рисках в строительной сфере и точках роста

Аналитики основными рисками в строительной сфере называют рост инфляции, дорогую ипотеку, нехватку строительных материалов, оборудования, а также кадров. Застройщики с таким мнением согласны. При этом основным риском они называют дорогую ипотеку. Также влияние оказывают рост стоимости строительных материалов и работ.

— В кризисы, которые мы проходили за последние 15–20 лет в строительной сфере, каждый раз проседал именно сектор доступного жилья, и зачастую наоборот рост показывал сектор жилья бизнес-класса и выше. Эти сегменты на кризисах всегда вырастают. Здесь есть точка роста, когда ты начинаешь вкладываться в продукт и позиционировать его как вещь, которая будет составлять ценность для потребителя на долгие годы, — считает Максим Томашевич.

Фото: Егор Ивлев / «КП-Челябинск»

Директор департамента девелопмента компании «Эльтаун Девелопмент» Дмитрий Мочалов рассказал об их новой концепции, когда строятся не только жильё и социальные объекты, но и создаются рабочие места. Для этого будет создан бизнес-парк.

— Это такие производственные предприятия четвёртого-пятого класса опасности, абсолютно невредные. У нас будет порядка 2500 высокопроизводительных рабочих мест. Это очень серьёзные предприятия. Один из резидентов у нас — это крупнейший производитель газопоршневых установок, — отметил он.

Руководитель отдела продаж АН «Этажи» (Челябинск) Алексей Зверев считает, что основное для покупателя при покупке жилья — это безопасность. Только тогда они будут закрывать вклады и инвестировать в недвижимость.

— У нас есть застройщики по ИЖС, с которыми мы проводим сделки по «Семейной ипотеке». Возникают случаи, когда застройщик перестаёт строить. То есть он полностью аккредитован, у него всё хорошо с документацией, но в определённый момент просто сворачивает проект, перестаёт строить, перестаёт выходить на связь с клиентом, с агентством, — рассказал он.

Повлияет ли присоединение посёлка Западный на строительную отрасль в Челябинске

По словам Алексея Зверева, застройщики, который работают в Западном, и так регулярно поднимают цены. Сейчас стоимость жилья там уже не низкая. Резкого роста цен на квартиры, по его мнению, не произойдёт. Сейчас уже есть проекты, которые там планируется реализовывать, поэтому всё будет зависеть от того, как застройщики будут соблюдать сроки ввода объектов в эксплуатацию.

— Если у нас сроки строительства не переносятся, люди рассматривают это как безопасный вариант вложения. То есть, они готовы в посёлок Западный вкладывать деньги. Но если происходят задержки, это уже людей начинает настораживать. Сможет ли застройщик на этом фоне поднимать цену? Наверное, нет. Спрос у него будет падать. Если в определённых жилых комплексах есть задержки, то риелторы обязаны предупредить об этом клиента. И мы уже будем выбирать для клиента те варианты квартир, которые наиболее безопасны, — отметил он.

Ранее в Челябинске эксперты рассказали, как сохранить и приумножить свои сбережения. Выгодно ли открывать вклады, покупать валюту или лучше инвестировать в облигации или недвижимость.