Если программа КРТ — это хорошо, то почему с ней не всё гладко, пояснили челябинцам

Участники панельной дискуссии констатировали, что как у многих других законодательных нововведений, при реализации КРТ обнаружились проблемы. Эти сложности обсудили министр архитектуры Челябинской области Ольга Никитина и девелоперы, работающие в различных городах.

Чем полезно КРТ

В Челябинске сласти на сегодня выбрали под КРТ 30 площадок. Часть проектов позволит избавить город от ветхого и аварийного жилья. Причём произойдёт это без вливания бюджетных денег.

В некоторых случаях благодаря механизму КРТ удаётся построить детские сады, школы, спортивные объекты, реконструировать дороги и даже восстановить памятники архитектуры. А еще — улучшить внешний вид Челябинска.

КРТ помогает улучшать внешний вид и удобство городов. Фото: Мария Давыдова

Бытует мнение, что Челябинск — это панельный город. Однако в последние годы ситуация начала меняться. Появилось новое жильё, где можно реализовывать разные жизненные сценарии. Это обернулось увеличением капитализации недвижимости. В начале 2020 года квадратный метр в городе стоил 34 тысячи рублей, а сегодня — уже 120 тысяч рублей.

О частном секторе и несовершенстве законодательства

Вместе с тем реализация проектов комплексного развития порой упирается в несовершенство законодательства в этой сфере.

Министр архитектуры Челябинской области Ольга Никитина. Фото: Андрей Морозов

— В Челябинске эта работа идёт туго, потому что у кварталов, которые нужно расселить, высокая плотность, — призналась Ольга Никитина. — А ещё периодически возникают вопросы по социальным обязательствам. Когда мы говорим про комплексные проекты, то нужно определить, за чей счёт будет создана вся инфраструктура — за счёт власти или инвестора. Но мы чётко понимаем, что все обязательства на бизнес не переложить, иначе не выдержит финансовая модель.

Нет понимания и в том, как вовлекать в КРТ частный сектор. Почти в каждом региональном миллионнике особый интерес среди девелоперов вызывает ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Но почти всегда попытки подступиться к застройке таких территорий оборачиваются скандалами.

Поэтому чиновники, особенно в преддверии выборов, предпочитают этой темы не касаться. Хотя часто именно включение в границы КРТ площадок с ИЖС (или других смежных территорий) позволяет девелоперам расселить аварийные многоквартирные дома, создать новые кварталы и не разориться.

О сложностях КРТ с точки зрения девелоперов

В прошлом году в Челябинск пришёл федеральный девелопер «Брусника». В портфеле этой компании 18 площадок КРТ по всей стране, по десяти из которых уже выполнены социальные обязательства и проекты находятся в стадии строительства. Опытом о том, с какими сложностями чаще всего приходится иметь дело и как их преодолеть, поделился директор филиала «Брусники» в Челябинске и Перми Дмитрий Ступин.

Директор филиала «Брусники» в Челябинске и Перми Дмитрий Ступин. Фото: Иван Сухоносов / «Бизнес/ФМ»

Одной из главных сложностей спикер отметил короткие сроки реализации КРТ: чаще всего договор заключается на 3–5 лет. А реально для строительства жилого квартала нужно минимум шесть лет: по 2,5 года уходит на подготовку площадки (отселение жильцов, вынос инженерных коммуникаций, строительство первоочередной инфраструктуры) и строительно-монтажные работы. Плюсом необходимо заложить время на благоустройство и непредвиденные обстоятельства.

«Брусника» строит по всей стране. Фото: Мария Давыдова

Форс-мажором могут стать судебные разбирательства с жильцами. Строгих временных рамок для процедуры изъятия объектов недвижимости в законе нет. И суды могут длиться годами, откладываться по разным причинам. Реальных инструментов влияния на этот процесс у девелоперов нет.

— Если раньше, при реновации старого жилого фонда, была такая практика, то сейчас нет системного инструмента продления договоров КРТ, — отмечает Дмитрий Ступин. — Застройщик, выигравший торги и вложивший большие средства в подготовку площадки, часто сталкивается с ситуацией, что ему через полтора года необходимо построить дом и ввести в его эксплуатацию.

Почему на КРТ больших территорий лучше привлекать несколько застройщиков

Один из моментов, который положительно отразится на воплощении проектов КРТ, охватывающих большие территории, — это привлечение к работе над ними нескольких застройщиков.

Осенью площадка в квартале улиц Пушкина, Тимирязева, Свободы и Плеханова выглядела так. Фото. Михаил Сивриков

Сегодня «Брусника» реализует в Челябинске два проекта КРТ. Это площадка в квартале улиц Пушкина, Тимирязева, Свободы и Плеханова. Проект предполагает расселение аварийных домов и модернизацию сетей.

Второй проект — это реновация территории лыжной базы на Комсомольском проспекте. Там планируется обновление футбольного поля, строительство нового ФОКа и отдельного здания школы карате, которое передадут городу. Там же «Брусника» возведёт четыре новостройки переменной этажности.

Каток при реновации территории лыжной базы намерены сохранить. Фото: Мария Давыдова

Власти Челябинска в будущем намерены выделить зону КРТ, предусматривающую исключительно высотную застройку. На таких площадках не будет регламентироваться коэффициент плотности, а сами здания будет отличать модная архитектура.

КРТ — аббревиатура, которая сегодня возникает практически в любом разговоре, касающемся городского планирования. Де-факто КРТ стало единственным правовым механизмом, в рамках которого местные или региональные власти принимают решение об обновлении того или иного пространства. Что КТР значит для развития Челябинска, предлагаем разобраться.